Immobilien als Wertanlage

1: Wie bestimme ich den Wert einer Immobilie?

Um den Marktwert (Verkehrswert) von gebrauchten Immobilien oder Grundstücken zu bestimmen, greifen Gutachter auf drei normierte Verfahren zurück, die in der Wertermittlungsverordnung festgelegt sind. Zum 1. Juli tritt eine Neufassung in Kraft. Größere Auswirkungen in der Praxis werden nicht erwartet. Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Grundstücken, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern. Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise, wie sie für vergleichbare Objekte in der Datenbank des örtlichen Gutachterausschusses gelistet sind. Der Gutachter kann dann Zu- oder Abschläge vornehmen – etwa aus konjunkturellen Gründen oder auf Grund der besonders guten oder schlechten Lage oder Ausstattung.

Vor allem 1- und 2-Familien-Häuser sowie Doppelhaushälften werden nach dem Sachwertverfahren beurteilt. Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Ausgangspunkt ist die Frage: Was würde es heute üblicherweise kosten, die Anlagen nach dem vorgefundenen Standard zu errichten? Es erfolgt eine Alterswertminderung in Abhängigkeit vom Baujahr und von der üblichen Nutzungsdauer, die bei massiven Wohnhäusern meist bei 80 Jahren liegt. Durch einen besonders guten oder schlechten Zustand würde das Haus vom Gutachter noch entsprechend „jünger“ oder „älter“ gerechnet werden. Der so ermittelte Zeit- oder Substanzwert der Anlagen wird dann mit dem Bodenwert addiert. Für einen marktkonformen Sachwert muss noch ein Abgleich mit dem örtlichen Grundstücksmarkt erfolgen. Häuser in gefragten Lagen werden oft über ihrem Sachwert gehandelt, in schlechten Lagen dagegen erheblich darunter.

Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet. In die Berechnung fließen etwa die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete, bestehende Mietvertragsverhältnisse, Restnutzungsdauer und Bauzustand ein.

2: Immobilien als Langfrist-Anlage – was ist mein Haus in zehn Jahren wert?

Um eine bis ins Jahr 2030 reichende Prognose für den Wert von Immobilien in Deutschland zu erstellen, haben Wissenschaftler des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) vor vier Jahren erstmals ein Modell entwickelt. Es basiert auf den sogenannten Raumordnungsregionen des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung. Dabei konkurrieren Immobilien direkt miteinander, weil etwa Pendler zwischen teuren Wohnungen in der Stadt und günstigeren auf dem Land wählen. Allerdings lässt es sich auf Grund der vielen Umbrüche noch nicht hundertprozentig auf Ostdeutschland anwenden.

Resultat sind sechs Wertsteigerungsklassen für West- und drei für Ostdeutschland. Auffallend ist beim Blick bis 2020 das Nord-Süd-Gefälle. Demnach sind in der Nordhälfte Deutschlands nur in den Großräumen (vor allem südwestlich von) Berlin und (westlich von) Bremen sowie (nordwestlich von) Essen überdurchschnittliche Wertsteigerungen von mehr als 40 Prozent drin. Ein heute 300 000 Euro teures Objekt dürfte dann also mindestens 420 000 Euro wert sein.

Im Süden der Republik sind der Osten und Süden von Hessen sowie das angrenzende nördliche Baden-Württemberg Regionen mit hohem Potenzial. Größte Boom-Region bei den Preisen dürfte aber der Großraum München sein, der im Norden bis Ingolstadt und Regensburg und im Süden bis an die Landesgrenze reicht. Bei den prognostizierten 40 Prozent Preissteigerungspotenzial müsste eine heute 500 000 Euro teure Immobilie dann 700 000 Euro wert sein. Für die Großräume um Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart avisiert die HWWI-Methode Preissteigerungen von 30 bis 40 Prozent. Demnach können Immobilienerwerber in diesen Regionen davon ausgehen, dass sich der Wert eines Objekts von heute beispielsweise 400 000 Euro auf mindestens 520 000 Euro erhöhen wird. Ob das als Inflationsausgleich reicht, bleibt abzuwarten.

3: Wie errechne ich die Rendite einer Immobilie?

Bei vermieteten Objekten ergibt sich eine (vorläufige) Rendite relativ schnell: Die Jahres-Nettomiete ist durch den Objektpreis zu teilen. Dagegen lässt sich die endgültige Rendite erst nach dem Verkauf des Objekts ermitteln – denn auch Wertsteigerungen oder Verluste beeinflussen die Ertragsrechnung. Für ein selbst genutztes Objekt lässt sich nur schwer eine Rendite errechnen. Sie hängt ab von den Zahlungsströmen aus der Finanzierung, den ersparten Mieten und dem Veräußerungsgewinn oder -verlust am Ende. Finanzmathematische Betrachtungen spielen beim Eigenheim-Erwerb ohnehin meist keine große Rolle. Die Rendite resultiert meist aus der Steigerung der Lebensqualität.

Quelle: www.focus.de